核心閱讀：為防范化解房地產領域風險，保障購房人合法權益，我市進一步加強商品房預售資金監管，對取得商品房預售許可證的商品房項目，確保其預售資金按規定轉入監管賬戶，保障資金用于項目建設。業內人士分析，對預售資金繳存和使用進行監管，管好、用活預售資金，是防范化解房地產金融風險的重要舉措，可避免房地產項目“爛尾”。

□ 玉溪日報記者 白誠穎

1月3日，記者從玉溪市住房和城鄉建設局獲悉，我市近日出臺了《玉溪市商品房預售資金監管實施細則》（以下簡稱《實施細則》）。那么《實施細則》如何保障商品房交易安全？購房人如何識別并避免購房風險？記者采訪了玉溪市住房和城鄉建設局相關負責人及房地產行業相關人士。

預售資金設專戶歸集和監管

玉溪市住房和城鄉建設局房地產交易管理所負責人葉鑒敏介紹，商品房是百姓最核心的資產，對一些家庭來說，一生就買一套房。當前，不少新樓盤均是購房人先交款后得房，這個周期一般約兩年。當前商品房市場暴露出的問題說明，只有監管部門各司其職，強化項目開發建設全過程監管，才能為購房人創造一個安全的交易環境。其中，強化商品房預售資金監管，防止資金被占用、挪用，確保資金用于項目建設是重要環節。

玉溪市住房和城鄉建設局房地產管理局負責人馬曉云介紹，《實施細則》所稱的商品房預售資金，是指開發企業在取得商品房預售許可證后將商品房預售給購房人，由購房人按合同約定支付的定金、首付款、分期付款、一次性付款、商業按揭貸款、住房公積金貸款及其他形式的全部購房款。

《實施細則》明確，開發企業可自行選定監管銀行，按照“一次預售許可對應一個賬戶”原則，開設商品房預售資金監管賬戶，且應當在項目售樓場所顯著位置設立公示牌，公示監管銀行、賬戶及監督舉報電話等信息。

據介紹，新出臺的《實施細則》將商品房預售資金分為監管額度內資金（以下簡稱“監管資金”）和監管額度外資金。為優化營商環境，我市明確監管額度外資金為超出項目建安成本造價總額外的預售資金，在項目封頂后開發企業可申請提取使用。

監管資金為項目建安成本造價總額的1.1倍。據介紹，我市住宅項目（含地下室）毛坯房的監管資金確定為每平方米3080元，精裝房和別墅毛坯房每平方米的監管資金適度上浮，且面積按照預售審批面積核定。

“監管額度根據建安成本核算，不會給開發企業造成任何負擔，反而能保證建房資金用于項目建設�！瘪R曉云介紹。

監管資金要專款專用

《實施細則》明確，開發企業不得自行收存、使用商品房預售資金。購房人支付的定金、首付款等購房款直接存入項目監管賬戶，按揭貸款銀行、公積金中心發放的按揭貸款在貸款審批通過后直接劃入項目監管賬戶。對于監管資金，監管銀行不得擅自扣劃；設立子公司的開發企業，集團公司不得抽調。

《實施細則》明確了預售資金使用范圍，即項目監管資金應當專款專用，只能用于支付項目工程款、建設材料、配套設施及監理設計費、稅費，開發企業可在預收款中提取5%的辦公和管理支出。

本次《實施細則》的一大亮點是開發企業按工程進度節點申請使用預售資金，須根據項目實施進展、投資額、工程建設規模、施工量等指標，按進度、分批次提出申請，由監管部門共同審核后撥付。

“根據施工進度核撥預售資金，是強監管的一個思路�！比~鑒敏介紹，每個工程節點內撥款次數原則上不超過三次。項目辦理完不動產首次登記后，解除預售資金監管。

記者注意到，《實施細則》明確了玉溪市住房和城鄉建設局、中國人民銀行玉溪市分行、國家金融監督管理總局玉溪監管分局和相關銀行的監管責任，并要求開發企業、監理單位、施工單位提供的撥付監管資金的申請資料要真實、準確。

購買商品房須留心

監管部門相關人士提示廣大購房人，購買預售商品房時，要仔細閱讀預售商品房買賣合同中關于付款方式的條款，應約定將購房款（定金、首付款、一次性全額付款、分期付款等）通過監管賬戶專用POS機、轉賬等方式直接存入預售資金監管賬戶，開發企業主動接受監管部門的資金監管，并及時查詢監管資金到賬情況。如買賣雙方故意規避資金監管，將購房款轉入其他賬戶，法律責任將由雙方自行承擔。如發現開發企業存在誘導購房人將購房款存入其他賬戶的，可向監管部門提供線索。

記者從公開報道獲悉，為防“爛尾”風險，多地加強了商品房預售資金監管，還有的地方個人住房貸款銀行嚴格執行“先封頂才放貸”。

有分析人士認為，金融機構應當從防范“爛尾樓”和金融風險角度，嚴格落實房貸發放政策；購房人在辦理貸款時，可與貸款銀行約定，個人住房貸款應按節點劃入監管賬戶，確保購房款專項用于房屋建設。

業內人士向記者分享了其防風險的方法：購房時首選現房，次選已經封頂的期房；購買預售商品房時，選擇信譽好、實力強、口碑優良的企業。