核心閱讀：為防范化解房地產(chǎn)領(lǐng)域風(fēng)險(xiǎn)，保障購房人合法權(quán)益，我市進(jìn)一步加強(qiáng)商品房預(yù)售資金監(jiān)管，對(duì)取得商品房預(yù)售許可證的商品房項(xiàng)目，確保其預(yù)售資金按規(guī)定轉(zhuǎn)入監(jiān)管賬戶，保障資金用于項(xiàng)目建設(shè)。業(yè)內(nèi)人士分析，對(duì)預(yù)售資金繳存和使用進(jìn)行監(jiān)管，管好、用活預(yù)售資金，是防范化解房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)的重要舉措，可避免房地產(chǎn)項(xiàng)目“爛尾”。
□ 玉溪日報(bào)記者 白誠穎
1月3日，記者從玉溪市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局獲悉，我市近日出臺(tái)了《玉溪市商品房預(yù)售資金監(jiān)管實(shí)施細(xì)則》（以下簡稱《實(shí)施細(xì)則》）。那么《實(shí)施細(xì)則》如何保障商品房交易安全？購房人如何識(shí)別并避免購房風(fēng)險(xiǎn)？記者采訪了玉溪市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局相關(guān)負(fù)責(zé)人及房地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)人士。
預(yù)售資金設(shè)專戶歸集和監(jiān)管
玉溪市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局房地產(chǎn)交易管理所負(fù)責(zé)人葉鑒敏介紹，商品房是百姓最核心的資產(chǎn)，對(duì)一些家庭來說，一生就買一套房。當(dāng)前，不少新樓盤均是購房人先交款后得房，這個(gè)周期一般約兩年。當(dāng)前商品房市場暴露出的問題說明，只有監(jiān)管部門各司其職，強(qiáng)化項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)全過程監(jiān)管，才能為購房人創(chuàng)造一個(gè)安全的交易環(huán)境。其中，強(qiáng)化商品房預(yù)售資金監(jiān)管，防止資金被占用、挪用，確保資金用于項(xiàng)目建設(shè)是重要環(huán)節(jié)。
玉溪市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局房地產(chǎn)管理局負(fù)責(zé)人馬曉云介紹，《實(shí)施細(xì)則》所稱的商品房預(yù)售資金，是指開發(fā)企業(yè)在取得商品房預(yù)售許可證后將商品房預(yù)售給購房人，由購房人按合同約定支付的定金、首付款、分期付款、一次性付款、商業(yè)按揭貸款、住房公積金貸款及其他形式的全部購房款。
《實(shí)施細(xì)則》明確，開發(fā)企業(yè)可自行選定監(jiān)管銀行，按照“一次預(yù)售許可對(duì)應(yīng)一個(gè)賬戶”原則，開設(shè)商品房預(yù)售資金監(jiān)管賬戶，且應(yīng)當(dāng)在項(xiàng)目售樓場所顯著位置設(shè)立公示牌，公示監(jiān)管銀行、賬戶及監(jiān)督舉報(bào)電話等信息。
據(jù)介紹，新出臺(tái)的《實(shí)施細(xì)則》將商品房預(yù)售資金分為監(jiān)管額度內(nèi)資金（以下簡稱“監(jiān)管資金”）和監(jiān)管額度外資金。為優(yōu)化營商環(huán)境，我市明確監(jiān)管額度外資金為超出項(xiàng)目建安成本造價(jià)總額外的預(yù)售資金，在項(xiàng)目封頂后開發(fā)企業(yè)可申請?zhí)崛∈褂谩?/p>
監(jiān)管資金為項(xiàng)目建安成本造價(jià)總額的1.1倍。據(jù)介紹，我市住宅項(xiàng)目（含地下室）毛坯房的監(jiān)管資金確定為每平方米3080元，精裝房和別墅毛坯房每平方米的監(jiān)管資金適度上浮，且面積按照預(yù)售審批面積核定。
“監(jiān)管額度根據(jù)建安成本核算，不會(huì)給開發(fā)企業(yè)造成任何負(fù)擔(dān)，反而能保證建房資金用于項(xiàng)目建設(shè)。”馬曉云介紹。
監(jiān)管資金要專款專用
《實(shí)施細(xì)則》明確，開發(fā)企業(yè)不得自行收存、使用商品房預(yù)售資金。購房人支付的定金、首付款等購房款直接存入項(xiàng)目監(jiān)管賬戶，按揭貸款銀行、公積金中心發(fā)放的按揭貸款在貸款審批通過后直接劃入項(xiàng)目監(jiān)管賬戶。對(duì)于監(jiān)管資金，監(jiān)管銀行不得擅自扣劃；設(shè)立子公司的開發(fā)企業(yè)，集團(tuán)公司不得抽調(diào)。
《實(shí)施細(xì)則》明確了預(yù)售資金使用范圍，即項(xiàng)目監(jiān)管資金應(yīng)當(dāng)專款專用，只能用于支付項(xiàng)目工程款、建設(shè)材料、配套設(shè)施及監(jiān)理設(shè)計(jì)費(fèi)、稅費(fèi)，開發(fā)企業(yè)可在預(yù)收款中提取5%的辦公和管理支出。
本次《實(shí)施細(xì)則》的一大亮點(diǎn)是開發(fā)企業(yè)按工程進(jìn)度節(jié)點(diǎn)申請使用預(yù)售資金，須根據(jù)項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)展、投資額、工程建設(shè)規(guī)模、施工量等指標(biāo)，按進(jìn)度、分批次提出申請，由監(jiān)管部門共同審核后撥付。
“根據(jù)施工進(jìn)度核撥預(yù)售資金，是強(qiáng)監(jiān)管的一個(gè)思路。”葉鑒敏介紹，每個(gè)工程節(jié)點(diǎn)內(nèi)撥款次數(shù)原則上不超過三次。項(xiàng)目辦理完不動(dòng)產(chǎn)首次登記后，解除預(yù)售資金監(jiān)管。
記者注意到，《實(shí)施細(xì)則》明確了玉溪市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局、中國人民銀行玉溪市分行、國家金融監(jiān)督管理總局玉溪監(jiān)管分局和相關(guān)銀行的監(jiān)管責(zé)任，并要求開發(fā)企業(yè)、監(jiān)理單位、施工單位提供的撥付監(jiān)管資金的申請資料要真實(shí)、準(zhǔn)確。
購買商品房須留心
監(jiān)管部門相關(guān)人士提示廣大購房人，購買預(yù)售商品房時(shí)，要仔細(xì)閱讀預(yù)售商品房買賣合同中關(guān)于付款方式的條款，應(yīng)約定將購房款（定金、首付款、一次性全額付款、分期付款等）通過監(jiān)管賬戶專用POS機(jī)、轉(zhuǎn)賬等方式直接存入預(yù)售資金監(jiān)管賬戶，開發(fā)企業(yè)主動(dòng)接受監(jiān)管部門的資金監(jiān)管，并及時(shí)查詢監(jiān)管資金到賬情況。如買賣雙方故意規(guī)避資金監(jiān)管，將購房款轉(zhuǎn)入其他賬戶，法律責(zé)任將由雙方自行承擔(dān)。如發(fā)現(xiàn)開發(fā)企業(yè)存在誘導(dǎo)購房人將購房款存入其他賬戶的，可向監(jiān)管部門提供線索。
記者從公開報(bào)道獲悉，為防“爛尾”風(fēng)險(xiǎn)，多地加強(qiáng)了商品房預(yù)售資金監(jiān)管，還有的地方個(gè)人住房貸款銀行嚴(yán)格執(zhí)行“先封頂才放貸”。
有分析人士認(rèn)為，金融機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)從防范“爛尾樓”和金融風(fēng)險(xiǎn)角度，嚴(yán)格落實(shí)房貸發(fā)放政策；購房人在辦理貸款時(shí)，可與貸款銀行約定，個(gè)人住房貸款應(yīng)按節(jié)點(diǎn)劃入監(jiān)管賬戶，確保購房款專項(xiàng)用于房屋建設(shè)。
業(yè)內(nèi)人士向記者分享了其防風(fēng)險(xiǎn)的方法：購房時(shí)首選現(xiàn)房，次選已經(jīng)封頂?shù)钠诜浚毁徺I預(yù)售商品房時(shí)，選擇信譽(yù)好、實(shí)力強(qiáng)、口碑優(yōu)良的企業(yè)。
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